Vedligeholdelse, udskiftning m.m.

Installation af røgalarmer
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan et afdelingsmøde vedtage, at alle lejligheder skal have installeret røgalarm?

Svar

Spørgsmålet er ikke reguleret i lovgivningen eller afgjort i retspraksis. Som udgangspunkt har udlejer adgang til at foretage enhver modernisering af lejemålene, hvad enten lejerne synes om forbedringen eller ej. Afdelingsmødet kan derfor gyldigt vedtage, at der skal installeres røgalarmer i alle lejemål.

 

Installationen af røgalarmerne skal varsles over for beboerne med 6 ugers varsel, jf. almenlejelovens § 33, stk.2.

Fornyelse af hårde hvidevarer
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har et gammelt køleskab som blev indkøbt i 1998. Det fungerer dårligt og bruger alt for meget strøm (2 kWh pr. døgn) og det koster over 5 kr. pr. døgn. Et nyt lavenergikøleskab bruger omkring 0.7 kWh pr. døgn. Jeg har ikke råd til at købe et nyt og taget i betragtning, at jeg betaler boligforeningen over kr. 70.000 pr. år for at bo her, anser jeg det for rimeligt, at min lejlighed udstyres med et nyt lavenergikøleskab, som kan købes for omkring kr. 1500.

Svar

Det er rigtigt, at ældre køleskabe bruger mere strøm end nye, og at et køleskab som dit formentligt kun har begrænset restlevetid.

Hvis du har lejet lejemålet med køleskab, så er det afdelingen der skal betale for udskiftningen. De almene boligorganisationer, som har forpligtelsen til at vedligeholde og forny installationerne, herunder de hårde hvidevarer, er for de flestes vedkommende gået bort fra samtidige udskiftninger af alle køleskabe. I stedet udskiftes de efterhånden som de kræver vedligeholdelse, og hvor reparation ikke kan betale sig. Hvis man skal udskifte tidligere for at opnå et lavere elforbrug, vil det kræve en ændret praksis, og det vil igen få betydning for afdelingens budget, idet udgifterne til udskiftning vil stige, og denne stigning skal regnes ind i budgettet.

Det er i givet fald et anliggende for afdelingsmødet at træffe en sådan beslutning. Boligselskabet/boligorganisationen vil normalt være forpligtet til at lade et køleskab fungere så længe det kan betale sig.

Beboeres individuelle valg af hårde hvidevarer på vegne af afdelingen
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

I forlængelse af installationsrettens muligheder for beboerne at indkøbe hårde hvidevare, er vi blevet stillet spørgsmålet:

Kan en afdeling vedtage at beboerne får mulighed for frit at indkøbe og installere hårde hvidevare til boligen, og modtage det beløb afdelingen har afsat til indkøb af hårde hvidevare? Eksempel – afdelingen har afsat kr. 6.000 til komfur, og en beboere har ønske om at installere et komfur til kr. 11.000. Beboeren betaler differencen kr. 5.000, og afdelingen overtager og vedligeholder herefter komfuret efter installation.

Svar

Den fortolkning som du foreslår, har BL også peget på som en mulig løsning – uden dog at få medhold i det daværende Socialministeriet.

Modellen kan således ikke p.t. rummes inden for den gældende lovgivning.

Istandsættelse ved misligholdelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

En af vore lejere misligholder boligen, kan vi kræve lejemålet istandsat? Der er tale om et lejemål med A-ordning, og lejemålet bebos fortsat af den pågældende lejer.

Svar

Ifølge lov om leje af almene boliger § 26, stk.1, sørger lejeren for og afholder udgiften til at vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden, ligesom lejer i henhold til § 78 i lov om leje af almene boliger skal behandle det lejede forsvarligt.

 

I det omfang lejer ikke opfylder disse forpligtelser, vil udlejer kunne kræve disse forhold afhjulpet for lejers regning i boperioden.

 

Grænsen for hvornår lejer behandler det lejede forsvarligt skal blandt andet ses i lyset af, om der er fare for, at den manglende vedligeholdelse indebærer risiko for skade på bygningsdelene.

Brug af vedligeholdelseskonto efter opsigelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Er det korrekt at man som lejer ikke kan gøre brug af vedligeholdelseskontoen, til f.eks. behandling af gulvene eller maling i forbindelse med istandsættelse inden udflytning, efter opsigelse af lejemålet?

Svar

Ja, det følger af bekendtgørelse nr.640 af 15/6 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger, § 10, stk.4 vedrørende B ordningen, at lejer - når lejemålet er opsagt - ikke kan fremsætte krav om at der udføres vedligeholdelse af boligen med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, således at udgifterne kan dækkes af boligens vedligeholdelseskonto, jf. almenlejelovens § 27.

Bestemmelsen kan ikke fraviges af boligorganisationen.

Vedligeholdelsespligt vedrørende træværk
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Hvem har, ved A-ordning, vedligeholdelsespligten vedrørende træværk som paneler, karme og døre?

Svar

Ved A-ordning er det lejer under lejeforholdets beståen, der har vedligeholdelsespligten vedrørende træværk, jf. almenlejelovens § 26, stk. 1. Ved fraflytningen normalistandsættes lejemålet for lejerens regning. Træværk er ikke omfattet af normalistandsættelsen.

 

Det beror på lejekontraktens indhold/beskrivelse af det lejede, hvilken stand lejemålet overtages i, og dermed hvilke forhold den indflyttende lejer må acceptere.

Udlejers vedligeholdelsesforpligtigelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan man som lejer kræve at få skiftet køleskab og komfur ud, når disse er 12 år gamle?

Svar

I henhold til almenlejeloven § 24 er udlejer forpligtet til at holde det lejede forsvarligt ved lige. Spørgsmålet om, hvorvidt der kan stilles krav om udskiftning af komfur og køleskab må bero på en konkret vurdering af funktionsevne, energiforbrug m.v.

Vedligeholdelse/udskiftning af vaskemaskiner
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg bor i en lille boligforening. Sidste år blev vi administrativt lagt ind under en større boligforening, med henblik på at blive fuldt medlem.

 

Vi har fælles vaskekælder, hvor vi betaler 15 kr. for at vaske en maskine. Men vores maskiner trænger til at blive udskiftet. Her forslår boligforeningen vi optager et lån til at købe nye maskiner som beboerne skal afdrage med 54 kr. pr mdr. Jeg har hele tiden troet de penge vi betalte for at vaske blev sat til side til rep. og køb af nye maskiner?? Og er det korrekt vi skal betale 2 gange for at vaske?

Svar

Uden at vide hvordan jeres indbetalte 15 kr. for hver vask er blevet konteret i jeres regnskab er der grund til at gætte på, at pengene er gået ind som en indtægt i regnskabet og dermed har fungeret som betaling for de driftsudgifter, der også er ved fællesvaskerier (forbrug af el, vand, reparation, måske varme i lokalet, måske vaskepulver).

 

Med en vaskepris på 15 kr. kan man ikke spare penge sammen til nye maskiner, så det er et helt korrekt forslag, der er kommet fra boligforeningen.

 

I burde have hensat til udskiftning af maskinerne, men det går jeg ud fra dit svar ikke ud fra at I har gjort.

Vedligeholdelsespligt af køkken og bad
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg vil gerne sætte mit badeværelse i stand. Byggeriet er fra 1950. Der er ikke foretaget nogen forbedring eller udskiftning i badeværelset i de forløbne 6o år. Jeg har boet her i 15 år.

 

Mit spørgsmål er, om boligforeningen har pligt at betale for de fornødne ændringer i betragtning af, at badeværelset er 6o år og i slidt og dårlig stand.

Det forekommer mig lidt besynderligt, at jeg skal afholde udgiften efter mange års brug, og slid fra andre.

Svar

Boligorganisationen har forpligtelsen til vedligeholdelse af ejendommen og boligerne, bortset dog fra den indvendige overfladebehandling med maling og lak, som påhviler lejer i lejeperioden, hvis A-ordningen er gældende. Er B-ordningen gældende er det afdelingen der har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, men her betaler lejerne til gengæld mere i leje.

 

M.h.t. køkkener og badeværelser er det ofte et problem, at boligafdelingen ikke har henlagt (opsparet) tilstrækkeligt mange penge til at så store udgifter kan dækkes. Derfor vil det normalt være en sag, som skal besluttes på et afdelingsmøde, fordi det vil kræve en huslejeforhøjelse. (Der skal hjemtages lån til finansiering af arbejderne).

 

Ofte vil man gøre det som en såkaldt ”kollektiv råderet”, hvor de enkelte lejere får mulighed for at vælge at få moderniseret bad og/eller køkken. Lejer beslutter selv om man ønsker det og hvornår, og boligorganisationen forestår renoveringen, optager lån i afdelingen og beregner en lejestigning, som opkræves hos den/de lejere, som får moderniseringen udført.

 

Denne mulighed forudsætter, at der rejses et forslag på jeres afdelingsmøde. Du kan evt. tale med administrationen eller afdelingsbestyrelsen, om der er sådanne planer.

 

En anden mulighed er den private råderet. Her er det lejeren selv som rekvirerer håndværkere m.m. og selv betale, men kan få nogle af udgifterne dækket i tilfælde af fraflytning. Dette kan du også få mere at vide om hos boligorganisationen.

 

Endelig er der mulighed for, at der på afdelingsmødet træffes beslutning om at badeværelserne renoveres. Alle lejemål vil herefter få en huslejestigning.

Betaling af køkkenrenovering via henlæggelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg vil hermed spørge om det kan være rigtigt, at fordi der bliver sat nyt køkken og nye skabe og toilet ind, så kan der komme en stigning i huslejen på 500,00 kr. pr. md. Da jeg har boet i lejligheden i 15 år, og køkken og badeværelse er 26 år gammel, mener jeg at der er lagt hen til renovering igennem alle disse år. Afdelingen var før en selvstændig forening, men blev fusioneret med en boligforening i 2004, og jeg er med i bestyrelsen der.

Svar

Ja, det kan godt være rigtigt.

Man kan ikke få et nyt køkken og toilet for en huslejestigning på 500 kr. pr. måned. Så udskiftningen er formentligt finansieret delvis ved henlæggelser fra tidligere års huslejer.

Efter reglerne skal en sådan modernisering fremlægges på et beboermøde og godkendes, før projektet iværksættes. Ved denne fremlæggelse har I også fået oplyst hvad det koster, og hvordan det bliver finansieret. Du må også kunne få disse oplysninger fra jeres administration.

Udskiftning af sikringsforanstaltninger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg bor i almen bolig og har netop haft indbrud.

Politimanden, som var herude i den forbindelse, sagde, at terrassedøren som tyvene er kommet ind af, er meget let at bryde op. Det er et problem som politiet i forbindelse med andre indbrud i området, har gjort varmemesteren opmærksom på. Han rådede mig til at kontakte boligforeningen, for at få sat sikringsbeslag på døren.

Det har jeg så gjort, men får at vide af varmemesteren, at de gerne vil sætte beslag på, men at jeg selv skal betale dem, hvilket jeg synes er urimeligt.

 

Mit spørgsmål er derfor: Har udlejer ikke en forpligtelse til at sikre, at de udlejede lejligheder er forsvarligt sikret?

Svar

Jeres boligafdeling er efter alt at dømme opført lovligt for en del år siden, og der er nu bedre låse- og sikringssystemer.

 

Hvis beboerne ønsker at få installeret sådanne forbedringer, kan det vedtages på et beboermøde, og udgifterne kan lægges ind i budgettet, så der også kan skaffes penge til formålet.

 

Boligorganisationen er ikke forpligtet til at montere nyere udstyr, efterhånden som udviklingen skaber nye behov og teknologien skaber nye løsninger, men i en dialog imellem beboerne og boligorganisationen kan man finde de løsninger, som matcher beboernes ønsker og forventninger – og ligger inden for de rammer, som beboerne ønsker at betale.

Opsætning/udskiftning af hegn om haver
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vores Boligforening har en række sammenbragte afdelinger, og i en af disse afdelinger er der en bebyggelse, hvor hegnene omkring lejernes haver er begyndt at se kedelige ud.

 

Den aktuelle bebyggelse er fra 1996, og fra starten var der ingen hegn omkring lejernes egne haver der. (Det er der til gengæld i mange af boligforeningens andre afdelinger.)

I årene siden har lejerne selv (for egen regning) sat flethegn op omkring deres have/terrasse. Lejerne har også selv malet deres hegn, i et vist omfang.

 

I dag er der et ønske i afdelingens bestyrelse om at forskønne bebyggelsen med nye, ensartede havehegn betalt af den samlede afdelings beboere. Foreslår vi det på næste budgetmøde, vil der meget let kunne komme indvendinger mod forslaget, med påstand om, at de berørte lejere selv skal betale for nyt hegn, som de har gjort det hidtil.

 

Hvad siger juraen om dette forhold, der i mangt og meget ligner nogle problemstillinger boligforeningen har omkring en udvidelse af parkeringspladser i sammenbragte bebyggelser? Hvem skal betale for forbedringer udendørs?  De lejere, der får forbedringen, eller den samlede afdeling?

Svar

Efter almenboligloven § 37 er det afdelingsmødet, der træffer beslutning om iværksættelse at arbejder i afdelingen.

 

I forhold til opsætning af hegn er det derfor min opfattelse, at afdelingsmødet kan beslutte, at der skal opsættes et ens hegn for hele bebyggelse/alle lejere – og som udgangspunkt uden hensyntagen til at der er nogle lejere, der allerede har opsat eget hegn.

 

I denne situation vil udgiften til hegnet indgå som udgift i afdelingen, og dermed være en del af huslejen, som alle skal betale for.

 

Som du er inde på, vil en sådan beslutning evt. kunne opfattes som ”urimelig” for de lejere, der har opsat og bekostet eget hegn. Derfor vil det evt. være muligt at afdelingsmødet efter reglerne om kollektiv råderet i almenboliglovens § 37 b beslutter, at de lejere der ønsker opsat hegn, kan få dette gjort mod at deres husleje stiger svarende til den forbedring som opsætning af hegnet indebærer.

 

Ud fra det oplyste fremgår det ikke om opsætning af de eksisterende hegn er sket efter reglerne om individuel råderet, og om der derfor kan være særlige forhold, der gør sig gældende i denne sammenhæng.

 

Hvad angår etablering af yderligere parkeringspladser i en sammenlagt afdeling, er det min opfattelse, at udgiften skal fordeles på alle lejemål i afdeling.

Udlejers udskiftning af døre uden info til beboere
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har flere gange spurgt min boligforening om at få sat autosluk på lyset i kælderen, da flere af beboerne klager over at det er tændt, og giver mig skylden. Men boligforeningen vil ikke sætte autosluk på, da afdelingen skal renoveres om et par år. MEN jeg kan nu se at man har sat flere lamper op i kældergangen, stadig uden autosluk, og man har skiftet alle yderdørene i boligblokken, og dette er sket uden at vi er blevet informeret om det, og det undrer mig meget når man jo har afvist ønsket om autosluk på lyset. Derfor mit spørgsmål:

 

Kan man godt bare lave den slags, uden at informere os beboere om det på forhånd?

Er det ikke lidt fjollet at gøre det, når afdelingen alligevel skal totalrenoveres om et par år? Det var jo det der var grunden til, at man afviste ønsket om autosluk på lyset.

 

Håber du kan svare på dette, og evt. oplyse hvad der gælder af regler på området. Specielt det med at dørene er blevet udskiftet uden varsel, det er jo os beboere der i sidste ende skal betale.

Svar

Spørgsmål om opsætning af autosluk, er typisk et anliggende der behandles som forslag, eller som en del af budgettet på et afdelingsmøde. Der er temmelig hurtig tilbagebetalingstid og investeringen er beskeden, så det vil normalt være fornuftigt at udføre, selv om der forestår en renovering.

 

Udskiftning af yderdøre vil normalt også være noget man orienterer om, i forbindelse med fremlæggelse af budgettet for afdelingen – det er jo også en aktivitet, som beboermødet skal vedtage, eventuelt som en del af budgettet eller DV-planen.

 

Lejerne skal også varsles på forhånd, da man skal have adgang til boligerne for at kunne udskifte hoveddøren.

Vedligeholdelse af vinduer
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi er nogle stykker, som gerne vil høre, om et alment boligselskab kan kræve, at beboerne skal betale for reparation af vinduer?

 

Spørgsmålet stilles på baggrund af, at vi i boligselskabet hvor jeg/vi bor, fik nye vinduer og altandøre for lidt over 6 år side. Imidlertid viser det sig, at flere af vinduerne nu er begyndt at “svigte”, når de skal vendes ved f.eks. vinduespudsning. Palen i karmen, som vinduet skal glide på ved vending, går i stykker.

For reparation af dette, har boligselskabet nu udsendt regninger på flere tusinde kroner til os, der er ramt af skaderne.

 

Kan det have sin rigtighed, at lejerne skal betale for det?

Svar

Efter almenlejeloven § 24 er det udlejer, der har den udvendige vedligeholdelse, og hvis problemerne ikke skyldes lejerens forhold (forkerte brug e.l.), er det min opfattelse, at udgiften til reparationerne skal afholdes af afdelingen.

 

Reparationsomkostningerne vil herefter indgå som del af afdelingens økonomi, og derved indgå som en del af de udgifter som huslejen for de enkelte lejemål fastsættes ud fra.

Hjælp fra vicevært til vedligeholdelse af have
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Et spørgsmål omkring viceværtarbejde. En afdeling ønsker at viceværten skal udføre havearbejde for beboere der ikke selv kan, altså ældre og svage personer. I afdelingen har beboerne ifølge vedligeholdelsesreglementet pligt til at renholde haverne.

 

Mit spørgsmål er derfor, grænser det ikke op til hvad vi/viceværten kan udføre, uden at der skal svares moms af viceværtarbejdet?

Svar

Jeg forstod det således at der ikke ifølge de enkelte lejekontrakter påhviler lejeren en vedligeholdelsesforpligtelse vedrørende renholdelse af haver, men at der har udviklet sig en praksis, hvor lejerne selv forestår dette.

 

Jeg forstod videre, at spørgsmålet om ændring af vedligeholdelsesreglementet til at omfatte vedligeholdelsen af haverne ikke formelt var truffet på et afdelingsmøde.

 

Efter almenlejeloven har udlejer den udvendige vedligeholdelse.

 

Efter almenlejelovens § 24, stk. 4 kan der dog i et vedligeholdelsesreglement, jf. § 25, stk. 2, fastsættes bestemmelser om, at lejeren uanset reglerne i stk. 1 og 2 overtager udlejerens pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligen samt til at vedligeholde og renholde udvendigt træværk og lignende. Hvis der ikke er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer indgå aftale med den enkelte lejer om, at lejeren overtager den nævnte pligt.  

 

Ifølge forarbejderne til bestemmelsen vil der ved beslutning efter § 24, stk. 4 skulle tages hensyn til ældre og svage personer, og vedtagelsen af ændringen i vedligeholdelsesreglementer efter § 24, stk. 4 bør derfor tage højde for dette, således at ændringen kun omfatter de lejere, der ønsker det.

 

I en sådan situation vil udlejer fortsat have vedligeholdelsesforpligtelsen for de lejemål, hvor lejeren ikke kan magte opgaven, og denne vedligeholdelse vil kunne udføres uden moms, men således at lejeren skal betale for den udførte ydelse via huslejen.

 

Hvis vedligeholdelsesforpligtelsen påhviler lejer ifølge kontrakt, eller ifølge efterfølgende aftale, vil viceværtsarbejdet som udgangspunkt skulle pålægges moms. Momsloven indeholder dog i § 48 en bagatelgrænse på kr. 50.000 indenfor hvilken, der kan udføres arbejder uden at der skal pålignes moms.

Hel og delvis indvendig vedligeholdelsespligt
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har flere gange set, at der står jeg har pligt til hel eller delvis indvendig vedligeholdelse. Hvad består "hel" og "delvis" indvendig vedligeholdelse af, og hvad er forskellen?

Svar

Delvis vedligeholdelse er den officielle betegnelse for almene boliger med A-ordning, hvor lejeren principielt forestår al indvendig vedligeholdelse af lejligheden, men hvor afdelingen overtager en del af (eller hele) udgiften til normalistandsættelse ved fraflytning. Dette skal ses i forhold til andre ordninger i privat udlejningsbyggeri, hvor lejeren også betaler hele udgiften til istandsættelse ved fraflytning.

Bestemmelse i vedligeholdelsesreglementet vedr. snerydning mv.
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har en afdelingsbestyrelse som gerne vil have tilføjet nedenstående i deres vedligeholdelsesreglement.

”Beboeren skal selv sørge for renholdelse (gælder også snerydning) af interne adgangsveje, trapper og fortov.”

 

Hvordan er det med snerydning og fortov? Er der nogen regler for det?

Svar

Det følger af almenlejelovens § 24, stk. 4, at i et vedligeholdelsesreglement, jf. § 25, stk. 2, kan fastsættes bestemmelser om, at lejeren uanset reglerne i stk. 1 og 2 overtager udlejerens pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer i umiddelbar tilknytning til boligen samt til at vedligeholde og renholde udvendigt træværk og lignende. Hvis der ikke er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer indgå aftale med den enkelte lejer om, at lejeren overtager den nævnte pligt.

 

Renholdelse, herunder snerydning af adgangsveje, vedligeholdelse af haver, maling af hegn i skel, af redskabsskure og af garager og carporte mv. Gyldigt vedtagne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementer om ændret vedligeholdelses-/renholdelsesfordeling iht. stk. 4 har efter § 25, stk. 2 forrang for modstående kontraktbestemmelser.

 

Motiverne præciserer, at der ved reglens anvendelse skal tages de fornødne individuelle hensyn til lejere - f.eks. ældre og personer med handicap - der kan have svært ved at opfylde vedligeholdelses- og renholdelsesforpligtelser. Medfører anvendelse af stk. 4, at der opstår forskelle i omfanget af lejernes vedligeholdelses- og renholdelsespligt, skal der ved lejefastsættelsen tages hensyn hertil.

Har du brug for personlig hjælp?

Åbningstider:
man: kl. 13.00 - 15.00, ons: kl. 13.00 - 15.00
fre: kl. 10.00 - 12.00

Print Tip en ven LinkedIn Facebook Twitter RSS